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  • Les travaux de rénovation des ascenseurs et les droits de la personne handicapée propriétaire

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    La personne est propriétaire d'un logement dans un immeuble en copropriété dans lequel sont réalisés des travaux de réparation de l'ascenseur qui lui causent des nuisances.

     

    Ces travaux font l'objet d'une délibération en assemblée générale de copropriété:

     

    Les travaux d'entretien sommaire, demandent la majorité simple. Ce sont tous les travaux d'entretien nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon état (réfection de la cage d'escalier, de la toiture, ravalement non obligatoire de la façade...), le remplacement à l'identique d'un élément d'équipement (changement du système de chauffage collectif).

     

    Les travaux très spécifiques réclament la majorité absolue des voix pour les décisions concernant notamment les travaux obligatoires exigés par des lois ou des règlements (ravalement de l'immeuble, mise aux normes d'un ascenseur, recherche d'amiante, branchement à l'égout, etc), les travaux rendant plus accessibles l'immeuble aux personnes à mobilité réduite, les travaux pour améliorer la sécurité de l'immeuble.

     

    L'entretien des parties communes relève exclusivement de la copropriété. En cas de trouble de jouissance subi par le copropriétaire du fait de l'encombrement des parties communes, il lui est loisible de saisir le syndic de l'immeuble ou d'assigner directement le syndicat des copropriétaires, d'une action en responsabilité, pouvant ouvrir droit à une indemnisation. Un copropriétaire, victime d'un dommage individuel, peut très bien agir seul en justice pour en demander réparation, sans aucune autorisation. Il est obligatoirement tenu, en revanche, d'en informer le syndic, en lui délivrant une copie de sa demande en justice (assignation). Dans le cas contraire, le syndic pourra l'y contraindre, en saisissant devant le tribunal de grande instance.

     

    Dans une délibération du 18 septembre 2006, la HALDE s'est prononcée sur le sujet en recommandant aux syndicats des copropriétaires ainsi qu'aux syndics, de prendre toutes les diligences pour faciliter l'accès et la circulation des copropriétaires durant les travaux et en rappelant que la copropriété doit assurer à ses membres une jouissance paisible de leurs biens.

     

  • Les travaux de rénovation des ascenseurs et les droits de la personne handicapée locataire

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    Si la personne est locataire, il n'y a aucune obligation légale pour le propriétaire en dehors du respect du droit de jouissance du bien. Le bailleur doit en effet laisser la jouissance paisible du bien loué, au preneur. Cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.

     

    Il a été jugé par exemple que le locataire qui établit que l'ascenseur n'a jamais fonctionné correctement est bien fondé à solliciter une diminution du loyer (Cour d'Appel de PARIS 20 mais 1999).

     

    S'il est vrai qu'il appartient au bailleur de prendre des mesures nécessaires pour assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués, cette obligation ne concerne pas les parties communes de l'immeuble, dont l'entretien relève exclusivement de la copropriété. Il n'est pas tenu de garantir le trouble que des tiers apportent à la jouissance du locataire (comme les travaux de remise aux normes des ascenseurs qu'il n'a pas décidé seul).

     

    En cas de trouble de jouissance subi par le locataire du fait de l'encombrement des parties communes, il peut saisir le syndic de l'immeuble ou assigner directement le syndicat des copropriétaires, d'une action en responsabilité.

     

    Ceci étant dit, les obligations du bailleur envers son locataire ne sont pas plus importantes du fait du handicap de ce dernier.

     

    Compte tenu des nouvelles obligations légales de mise aux normes en matière d'ascenseur, les nuisances de l'absence d'ascenseur pour les personnes handicapées sont fréquentes. Les grands bailleurs sociaux ont, pour la plupart, anticipé cette période de remise aux normes nécessaire à la sécurité de tous les usagers de l'immeuble en proposant, soit des solutions de relogement temporaire (notamment pour les personnes en situation de handicap qui exercent une activité professionnelle et sont donc obligées de quitter leur appartement chaque matin), soit des actions de substitution, comme le portage de repas, par exemple.

     

  • Aménagement du logement : travaux réalisés aux frais du locataire pour adaptation du logement

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    L’absence de réponse du bailleur pendant 4 mois vaut acceptation des travaux réalisés aux frais du locataire en matière d’adaptation du logement au handicap.

     

    En principe, lorsque le locataire entreprend des travaux constituant une transformation du logement, l'accord écrit du bailleur est nécessaire, et, à défaut, le bailleur peut exiger du locataire une remise en l’état du logement à son départ des lieux.

    Cependant, à compter du 1er octobre 2016, l’absence de réponse du bailleur pendant 4 mois vaudra autorisation de certains travaux réalisés aux frais du locataire et permettant l’adaptation du logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap. Le locataire n’aura pas à remettre les lieux en l’état à son départ du logement.

    Procédure à suivre :

    • Le locataire doit impérativement adresser au bailleur une demande par lettre recommandée avec avis de réception (1) :
      • Décrivant « précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés » et l’entreprise en charge de les exécuter.
      • Mentionnant obligatoirement qu'en application de l'article 7 (f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l'article 16 de la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015, tendant à améliorer les rapports locatifs, à défaut de réponse dans le délai de quatre mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux.
    • En l’absence de réponse dans un délai de 4 mois à compter de la réception du courrier, le silence du bailleur vaut acceptation et il ne pourra pas exiger la remise en l’état des lieux en cas de départ cdu locataire.
    • Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

     

    Travaux concernés (article 1 du décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016) :

     

    • création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement
    • modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau)
    • création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage
    • installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs)
    • installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite
    • installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte

     

     (1) cliquer sur ce lien pour accéder au modèle de lettre

     

     

  • La différence entre incapacité, invalidité et inaptitude

     

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    L’inaptitude,  l’invalidité et l’incapacité sont des notions qu'il est nécessaire de bien distinguer. En effet, elles donnent accès à des droits et des prestations différents, et les démarches se font auprès d'organismes différents.

     

     

    L'inaptitude :  Seul le médecin du travail a compétence pour reconnaître une personne inapte au travail. Cette inaptitude médicale s’apprécie concrètement par rapport au poste de travail occupé par le salarié dans l’entreprise qui l’emploie et en tenant compte des possibilités d’aménagements de poste.

    Elle entraine pour l'employeur une obligation de recherche d'un reclassement, et le cas échéant, une procédure de licenciement pour inaptitude peut être envisagée.

    Pour plus de renseignement sur l'obligation de reclassement, cliquez ici.

     

    L'invalidité : Elle correspond à la perte de salaire conséquente à une diminution de l’aptitude au travail, qui ne doit pas avoir pour origine un accident du travail ou une maladie professionnelle. Le médecin conseil d’une caisse d’assurance maladie peut reconnaitre un assuré comme étant dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle quelconque.

    Elle entraine la possibilité d'obtenir une pension d'invalidité, versée par la caisse primaire d'assurance maladie. Cette mesure est indépendante de l’existence ou non d’une relation contractuelle de travail.

    Pour plus de renseignement sur les pensions d'invalidité, cliquez ici.

     

    L'incapacité permanente :  Elle désigne la perte définitive, partielle ou totale, de la capacité à travailler suite à une maladie professionnelle ou à un accident du travail. Le médecin conseil sera en charge d'évaluer le taux de l'incapacité. Sont pris en compte des critères médicaux et professionnels, et selon un barème indicatif d’invalidité pour les maladies professionnelles.

    Elle entraine le versement d'une indemnité en capital ou d'une rente en fonction du taux défini par la caisse d'assurance maladie.

    Pour plus de renseignement sur les accidents du travail et les maladies professionnelles, cliquez ici.

  • La possibilité de bénéficier, après 60 ans, de la majoration de pension offerte aux travailleurs en situation de handicap

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     Les travailleurs en situation de handicap peuvent, sous certaines conditions, prendre leur retraite par anticipation entre 55 et 59 ans.

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